미국에서 돈이 없어도 부동산으로 돈버는 방법은?

부동산 고수분들도 많으시고, 저의 일천한 경력으로 어디가서 명함 내밀기도 부끄러운 수준이지만, 그 작은 경험에서나마 배운걸 여기 정리해볼까 합니다.

* 투자용 부동산을 사볼까 하다가도 테넌트가 렌트 안내면 어떡하지, 집 고장나면 어떡하지 등등 고민만 하다가 계획을 접는 분들이 95%이고, 한번 밀어붙혀보는 분들이 5%정도라고 하면, 그 5%중에서 상당수는 투자용 집 하나로 멈추지 않고 계속해서 두개, 세개, 네개 늘려나가는 경향을 보입니다. 즉, 막상 해보면 너무 좋다는 걸 알게 되는 듯 합니다.

* 주변에 주식투자 해서 부자된 사람 있나요? (일하던 회사 주식 상장되서 또는 스톡옵션으로 대박난 거 말고, 그냥 투자해서 부자된 사람) 어딘가에 있긴 있지만 주변에 흔하게 보이진 않을 겁니다. 전 개인적으로 지금까지 살면서 알던 사람중에는 단 한명도 못봤습니다. 주식투자하다가 쪽박찬 사람은 무수히 많이 봤습니다. 그럼 부동산투자 해서 부자된 사람 있나요? 저는 아주아주 많이 봤습니다. 즉, 부동산으로 부자되기가 주식으로 부자되기보다 쉽다는 말 입니다.

 

* 주식이 아무리 수익률이 좋아도 부동산을 이길 수 없는 이유 첫변째: 주식은 나중에 팔아야만 돈이 되고요 (배당 같은거 그렇게 크게 의미있는 return 은 아닌거 같습니다) 부동산은 나중에 값 올라서 파는 것도 돈이 되지만, 갖고 있는 동안에도 계속해서 상당한 렌트 수입이 들어옵니다.

* 주식이 아무리 수익률이 좋아도 부동산을 이길 수 없는 이유 두번째: 주식은 살떄 100% 내돈주고 사서 갖고 있다가 나중에 오른 값으로 팔면 그 차액(세금빼고)만큼 돈을 버는 겁니다. 부동산은 살때 20% 내지 25%만 내돈이고 나머지 75-80%는 남의돈으로 삽니다 (모게지). 20% 다운해서 산 부동산 가격이 20% 오르면 내 자산은 두배가 된 거네요. 10만불어치 주식을 사서 매 10년마다 가치가 2배 뛰었다고 치면 30년동안 주식이 8배가 오른 거지만, 10만불 내고 20% 다운페이 해서 부동산을 사면 30년뒤 딱 2배만 올라도 10배 돈을 번겁니다. 부동산 수익률이 더 좋은 거네요 (20% 다운해서 50만불짜리 집 산게 100만불 되었으니, 투자대비 10배). 이건 부동산이 주식이나 금처럼 그냥 가치만 갖고 있는 자산이 아니라, 실제 수익을 창출하기 때문이고, 그래서 일단 남의돈 꿔서 사 놓으면 내가 꾼 돈을 남이 대신 갚아주니까 가능한 겁니다 (렌트 수입으로 모게지 갚는 것).

 

* 부동산 렌트 주면, 당연히 이런저런 골치아픈 일들 많습니다. 그런데 생각해보면, 그 부동산으로 내가 매달 벌어들이는 액수 (실제 내손에 남는 캐쉬 + 모게지 갚아나가며 쌓여가는 에퀴티 + 부동산 가치상승으로 늘어나는 자산) 생각해보면, 회사다니면서 받는 월급 시간당으로 계산해볼때 절대 비교가 안될만큼 짭짤한 수익인 것입니다. 렌트주면서 이런저런 골치아픈 일들이 주 5일 일 8시간 노동과 절대 비교할 수 있는 수준이 아닙니다. 일단 렌트수익은 passive inncome 인 겁니다. 내 시간과 노력이 들어가는 건 아주 가끔 잠깐씩인 거고요, 대부분의 시간동안은 그냥 놔두면 저절로 돈이 들어오는 겁니다.

 

* 제 경우로 예를 들자면, 제가 샀던 렌탈 프라퍼티가 지난 4년동안 10만불쯤 올랐으니 거의 월 2천불씩 오른 겁니다. 모게지 매달 갚아서 매달 론 발란스 350불정도씩 줄어듭니다. 그리고 이런저런 비용 다 제하고 나면 렌트에서 월 100불쯤 남습니다. 토탈 2450불씩 버는 거라고 생각해도 되네요 (대부분은 그냥 묶여있는 자산이고 실제 주머니에 들어오는 캐쉬는 월 100불 뿐이긴 하지만) 이정도면 골치아픈 일 가끔 생겨도 할만 하지요.

 

* 전문 투자자들이 말하는 1% 룰이란 게 있습니다. 월 렌트비가 집값 대비 1% 가 되어야 투자 가치가 있다는 얘기입니다. 예를 들어 집값이 10만불이면 월 렌트로 1천불은 들어와야 투자할만 하다는 얘기입니다. 이거 중서부, 남부 싼동네에서만 가능합니다. 웨스트코스트, 이스트코스트 근처에선 절대 절대 가능하지 않습니다. 그런데, 전문 투자자들이 중서부, 남부만 투자하나요? 동부 서부 해안가 도시들에도 투자 많이 합니다. 1%룰이 절대적인 건 아니라고 봅니다.

 

* 거의 대체로 들어맞는 공식이, 집값이 많이 오르는 지역일수록 집값대비 렌트수익이 매우 않좋습니다 (그런데 장기적으로 보유하다가 팔면 오르는 집값으로 돈을 더 벌 가능성은 있습니다) 엘에이 지역을 예를 들자면 토랜스 같은 곳은 90만불짜리 집을 20% 다운 해서 사면 월 모게지 원금+이자+세금+보험 다 합해서 4천불을 훌쩍 넘깁니다. 그런데 이런 집 렌트 줘봐야 3300 불정도 받기도 힘듭니다. 이런데다 투자용 집을 사면 첫달부터 매달 몇백불씩 그냥 까먹어야 됩니다. 당연히 좋은 투자가 아닙니다.

 

* 같은 엘에이에서 (엘에이 최고로 무시무시한, 한국인들은 들어가는 거만으로도 무서워하는) compton 같은 동네는 40만불이면 꽤 훌륭한 집을 살 수 있고, 그러면 매달 모게지 원금+이자+세금+보험 다 합치면 2천불쯤 할거고요 2200-2300불에 렌트주는 거 어렵지 않을 겁니다. 그럼 첫달부터 수익이 나지요. 집값 싼 동네로 갈수록 수익을 내기가 쉽다는 이야기 입니다. 좋은 동네 나쁜동네의 집값 차이는 4-5배 차이도 쉽게 나지만, 렌트는 고작 1.5-2배 차이밖에 나지 않기 때문입니다.

 

* 일단 집값이 꾸준히 오르는 동서 해안가지방에선 월 렌트수입에서 각종 비용 다 빼고 (매니지먼트 비용, 공실로 인한 손실 등등) 모게지, 세금, 보험을 내고 손해만 안본다면 충분히 투자할 만 하다고 생각합니다. 뭘 모게지 페이먼트는 30년동안 고정인데, 월 렌트비는 매년 오르잖아요.

 

* 집값이 많이 오르지 않는 중서부, 남부에선 매달 수익을 좀 더 뽑아낼 수 있는 부동산에 포커스를 맞춰야 합니다. 1% 룰이 이럴떄 필요합니다.

 

 

* 캘리포니아에서 직장생활 하면서, 주변 미국 백인 동료들과 부동산 이야기를 하다보니 놀라게 된 것이, 생각보다 많은 백인 친구들이 중서부 오하이오 인디아나 등등에 부동산을 갖고 있습니다 (부모로부터 물려받은, 또는 원래 고향이 캘리포니아지만 이런저런 방법으로 그쪽에 투자만 한 경우). 매달 매니지먼트 회사에 비용을 내고도 초기투자비용(다운페이) 대비 수익률이 꽤 괜찮은 투자라는 걸 미국애들은 잘 아는 듯 합니다.

 

* 중서부에서 10만불짜리 집을 25%인 2만5천불 다운해서 사고 에스크로비용, 처음 집 고치는 비용 등등 해서 초기 투자비용 총 4만불 들어갔다 치면, 매달 1천불 렌트수입 들어오면 거기서 모게지+세금+보험 5백불쯤 내고, 매니지먼트 비용으로 렌트비의 10%인 100불 내면, 그래도 매달 400불이 남네요. 1년에 4800불 수익입니다. 초기 투자비용 4만불 대비 12% 수익이네요? 매년 자잘한 수리비용으로 1천불씩 추가로 돈 나간다고 쳐도 여전히 9.5% 수익이네요. 이런 대박 투자가 또 어딨습니까. 그런데 중서부 지역엔 이런 집들이 아직도 아주 많이 널려 있습니다.

 

* 부동산을 사서 팔지 않고 계속 렌트수입을 내겠다 생각하면, 부동산 값이 오르든 떨어지든 현재 시장이 어떻든 그런게 아무 상관 없습니다. 그냥 초기 투자비 (다운페이+에스크로비용) 대비 렌트수익만 따지면 되는 거죠. 집값이 아무리 떨어져도 렌트만 잘 들어오면 되고, 그 렌트비가 비용을 다 빼고도 남으면, 아무리 지금 집값이 상투네 곧 폭락하네 해도, 여전히 집을 살만 합니다. 불경기가 와서 집값이 폭락해도 보통 렌트비는 폭락하지 않습니다 (지난번의 경험에서 알 수 있는건, 그런 상황에선 렌트비는 더 오른다는 겁니다).

 

* 렌트수입은 zillow 에서 주변에 비슷한 집들이 얼마에 나와 있는지 보면 어렵지 않게 짐작할 수 있고요. 주변 시세보다 10%쯤 낮게 내놓으면 렌트 금방 나가고 테넌트가 한번 들어오면 잘 이사 나가지 않습니다. 즉, 그냥 가만히 앉아있으면 저절로 돈 들어오는 시스템이 만들어집니다. 신경써야 할 것은, 그렇게 해서 수지타산이 맞을지 집값, 비용, 렌트수익 같은걸 미리 고민해서 적당한 집을 골라서 사는 게 중요합니다.

 

* 부동산 투자가 꼭 엄청 돈이 많아야 하는게 절대 아닙니다. 중서부에 7-8만불짜리 집 사려면 2만 몇천불만 있으면 시작할 수 있고요. 캘리포니아 살면서 타주에 부동산 사서 매니지먼트 회사 통해 렌트주는 미국인들이 많은거 보면 충분히 할만 한겁니다. 아직 살고 있는 집도 집이 없으시면, 첫집을 FHA 융자를 받아 3.5%만 다운 하고 다세대 주택을 사서 렌트수익을 얻는 것도 좋은 방법이죠 (단, 다운페이 적게 하고 집을 샀을떄 매년 추가로 내야 하는 PMI 고려하고도 얼마나 수익이 날지 미리 잘 따져봐야겠죠)

 

* 일단 투자용 집을 사기 시작하면, 두번쨰 세번째는 조금 쉬워집니다. 여러가지 요인이 있는데, 모게지 받기가 쉬워지고요 (렌트수입 2년이상 택스보고 하면 그다음부턴 렌트수입도 75%까지 인컴으로 쳐줘서 첫집에 비해 론 받는게 쉬워지니까), 갖고 있는 집에서 에퀴티 뽑아서 다운페이 마련하기도 쉽고요 (대형 은행들은 투자용 집에서 에퀴티 론 안해주지만 조그만 은행들은 잘 해줍니다) 렌트 줘본 경험이 생기니까 마음의 장벽같은 것도 없어지고요. 렌트주는 집 5개쯤 사서 다 페이오프 하면, 직장은 그냥 리타이어 해도 되겠네요.

 

* 렌트수입은 tax free 라고 봐도 무방합니다. 왜냐하면, 택스보고 할 때 모게지 이자가 일단 비용처리되니 이것만으로도 꽤 수입이 줄어들고요, 렌탈 프라퍼티의 depreciation (감가상각) 비용까지 공제하면 거의 렌트수입 전부가 (적어도 장부상으론) 다 날아간 것이 됩니다. 실제로 돈은 들어오는데, 합법적으로 장부상의 마이너스를 만들어주는 대단한 혜택입니다. 나중에 모게지 낸지 십수년이 지나 렌트도 오르고 월 페이에서 이자가 줄고 원금이 늘어 더이상 장부상의 마이너스를 만들 수 없는 순간이 오면? 그럴땐 보통 투자용 프라버티를 새로 또하나 사서 그때부터 감가상각으로 합법적인 장부상의 마이너스를 또 만들어버리면 됩니다.